別荘の固定資産税の税率や計算・セカンドハウスなら軽減あり
「固定資産税」は土地、建物、償却資産に課税される市町村民税です。
毎年1月1日現在の固定資産保有者に課税する仕組みです。標準税率は1.4％と定められていますが、この税率は下限で、自治体によって異なります。
ただし1.7％を超える場合は市町村議会の場で住民の同意を得ると定められています。
自治体によっては固定資産税とは別に「都市計画税」が課税される場合もあります。
総務大臣所管の「固定資産評価」に基づいて3年ごとに評価替えがあります。
個人住宅、別荘地共に住宅用地として同一評価基準が適用されます。
目次
固定資産税の軽減措置の適用
別荘を新築し毎月1日以上居住している場合(セカンドハウスなどと呼ばれることもあります)、固定資産税の軽減措置を受けることができます。
適用を受ける場合、自治体によって申告書式や証明書式が違います。別荘管轄自治体、固定資産税窓口に問い合わせる必要があります。
一例として年間を通して毎月1泊以上していることが証明できるような書類（近隣の高速道路やお店の領収書など）が必要になります。
別荘がセカンドハウスとして認められた場合の税制
小規模住宅用地（200m2以下の部分）：課税標準 × 1/6
一般住宅用地（200m2超の部分）：課税標準 × 1/3
※但し、建物の課税床面積の10倍が上限とされます。 建物も同じ基準の課税方法ですが、新築建物の場合3年間（RC造の場合は5年間）は1/2の軽減税率が適用されます（120㎡以下） 前記基準は平成28年3月31日までの適用です。以降、総務大臣の判断で課税基準が変わることもあります。
都市計画税も200m2以下の部分は1/3、200m2の部分でも2/3にも
免税点制度
土地の評価額が、30万円以下。家屋の評価額、20万円以下の場合固定資産税は免除されます。
別荘の固定資産税の実例
実際にどのくらいの税がかかるのか例を挙げてみます。
2015年1月1日現在、神奈川県湯河原町、駅前徒歩3分、築年度平成17年。温泉付きリゾートマンション65平方メートル3DK物件。
この条件で課税額は10万1千円（年額）です。
固定資産税は通知が届く
固定資産税は申告税ではありません。
算出方法は前記通りですが、登記簿に基づいて自治体から納税通知が届きます。
中古物件の場合、登記簿と現状物件と差異が生じている事があります。売買契約書と課税通知書の内容を確認ください。
過大課税の場合、不服申告制度に基づいて審査請求が可能です。
別荘を途中売買した場合の固定資産税
1月1日を基準点として売買契約が成立した日までの固定資産税を、売主、買主双方で負担します。
買主は契約書に盛り込まれた買主負担金割合の確認と分割納付の納付状況を仲介者に確認する点に留意ください。
新築別荘の評価基準の留意点
土地の固定資産税は「路線価」の70％程度と明確な基準があります。
問題は新築の建物についての評価です。通常は建築費の40％～60％の範囲とされていますが、自治体の判断で微妙な違いがあります。
建築費割合の適用も、内装材の価格で変化します。豪華な大理石仕様や門扉、塀の材質など外形判断によって高め税率の適用もあります。
不服申請
固定資産税の課税通知を受け取って60日以内であれば審査請求を申し出る権利があります。
固定資産税の課税通知書に適用される基準の詳細が記載されているので必ず確認してください。
固定資産税は自治体裁量で決定されます
自宅も別荘も同じ仕組みで居住自治体の固定資産税率が適用されます。
新築と中古では建物の標準税率の軽減率が違っています。
別荘のある自治体の標準税率の確認と課税通知書の照合を忘れずに実施してください。