契約する前に確認しておきたいこと

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契約

別荘購入契約の確認点は別荘の形態によって違ってきます。形態に関わらず共通する事項もあります。

・別荘地に付与される別荘税の有無。
・管理費用
・固定資産税の税率
・管理組合の有無

などは別荘契約前共通確認事項です。

次に契約そのものに関する注意点があります。

現在や将来のリスク条項の説明

不動産売買は宅建取引主任資格保持者(国家資格)による重要事項説明義務が伴います。

重要事項には、売り主、買い主双方に不利益をもたらすかも知れない事実の説明も伴っています。現在だけでなく将来起こりうるリスク条項も説明する義務があります。

購入資金

別荘購入者にとって一番重要な確認点は「購入資金」です。

手持ち現金の一括清算であれば問題ありませんがローンを組んでの購入は、金融機関の決済承認を受けたのち契約手続きを開始します。

相場確認

次に購入物件の相場確認です。別荘の販売価格は同じ地域でも大きなバラツキが見られます。購入予定近隣の売買相場を別の不動産会社を通して相場価格を調査します。

形態ごとの契約前確認事項

別荘の形態ごとに契約前確認事項を考えてみます。

1. 新築リゾートマンション
2. 中古リゾートマンション
3. 別荘地
4. 新築別荘
5. 中古別荘

大別して前記5区分となります。次に個別の「確認事項」を表記します。

新築リゾートマンション

管理会社のグレードがマンションの安全性を保証します。

地元の管理会社だから信用できます、とセールス担当の声を聞きますが事実ではありません。

リゾートマンションの管理は大手であるほど管理クオリティは高いです。 購入者の年齢層を確認します。年齢層が高いほどリゾート経験が豊かです。物件選びも間違いが少ない人が購入するリゾートマンションの証しです。

中古リゾートマンション

定住率を確認します。定住者が多いことは中古物件であっても物件の質が高いことを表しています。

聞きにくいことですが管理費の延滞状況を必ず確認します。熱海の古くなったリゾートマンションで管理費が30%以上延滞している物件があります。修繕積立金に直結する延滞です。物件価値にも大きく影響します。

別荘地

地目、建蔽率、容積率の確認が重要な点です。建築する建物の面積を決める原点数値です。

地目は価格決定の基本値です。固定資産税の算定基準となります。地目が山林であれば500坪の別荘地でも固定資産税が免税点で0円となる場合もあります。

新築別荘

土地の所有権を確認することです。借地権であれば期限の確認が大切なポイントとなります。

借地権は所有権より安上がりがメリットですが、将来の転売などには不利な形態となります。

別荘を建築した工務店の保証形態を確認します。法的な瑕疵担保責任は当然の保証です。オプション保証がある物件も多く出回っています。

例を挙げると10年間の住瑕疵担保責任保険や地盤保証や、途中で工務店が倒産してしまった場合の完成保証、無償修補など工務店によって様々です。

中古別荘

中古別荘の購入はかなりリスキーであることを知ってください。

建築年数より内装、外装のリフォームが何時実施されたか、されていないかの確認です。

最終オーナーがどの程度の頻度で利用していたかも建物維持の目安となります。空き家の期間が短い物件が良い物件の最低条件です。

別荘の契約前確認事項は別荘形態に左右されます

確認

契約前の確認事項は別荘の形態によって様々です。

それぞれの特徴を見極めて適切な確認を行いましょう。

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