中古別荘物件のメリットとデメリット
日本で本格的に別荘分譲が行われた時期は1980年代。バブル絶頂期と重なります。
熱海や箱根、那須、塩原と全国の有名観光地に次々と豪華別荘やリゾートマンションが建設されましたがバブル崩壊後「億ション」とも云われたリゾートマンションは一気に値を崩しました。
企業などが競って建設した保養所も規模の大きさが邪魔をして処分出来ず放置された物件が多数存在しています。本来のリゾート目的ではなく投資目的の別荘分譲が値崩れの原因とも云われています。
目次
別荘の中古物件需要は？
バブル時期に建設された別荘には「デザイナーズ物件」として建築資材から内装、外観など凝りに凝った物件が全国に数多くあります。
こだわりの木材であれば数十年程度の風雪を乗り越えて現在も風化しない外観とあいまって別荘価値を保った物件となっています。
一方、安い海外木材で組まれた別荘は基礎からのやり直しが必要な物件も多く、有名観光地に所在していても値のつかない物件が多いようです。
現状の別荘ニーズは投資物件ニーズではなく実需型か
人口減少とリゾートライフの多様化などの理由から経済状況が好転しても別荘に投資利権を求めることは難しくなっているかもしれません。
エコロジーの発想などからマンションや別荘を共有する「タイムシェア」型時代が主流になる可能性もあります。中古別荘のマーケットにタイムシェア型物件も見られます。
別荘の中古物件の良いところ・メリット
第一に挙げられる点は物件価格です。
「南箱根ダイヤランド」は開発当初約1000区画が短期間で完売しました。熱海峠を三島方面に向かった約600メートルの傾斜地を開発した大規模別荘地です。
晴れた日には目の前で「富士山」が観賞できます。全戸温泉が引き込み済みで富士山を観賞する場所に温泉風呂を設置した中古別荘が多数販売されています。
分譲地と注文建設の別荘価格が平均で8000万円。分譲当初から定住している住民から直接聞いた話です。億単位で所有した物件も多数とのことです。
2023年、南箱根ダイヤランドの5LDK以上の中古別荘価格を調べてみると2500万円程度~3500万円でみつかりました。途中で内装や外観のメンテナンスが行われている物件が多いので見た目も、内装も比較的綺麗な安心物件が多いようです。
南箱根ダイヤランドに限らず大手のデベロッパーが企画、開発、分譲した中古別荘はメンテナンスが定期的に行われている物件が多く、安心点です。
中古別荘の悪いところ
別荘として建築されたことでリビングやデッキ、浴室の素材の拘りなどは問題ありません。
キッチンのレイアウトは使い勝手が悪い設計が目立ちます。トイレが和式便器のままの物件もあります。収納への気配りがない物件が多い点が難点です。
別荘限定利用が当初の建築コンセプトだったかも知れません。現在様式のライフスタイルに合わせる改装コストを加えて別荘価格を見積もる必要があります。
見えない部分の改修費用リスク
外見上は問題なく見えても、水周り、室内配管、木材劣化など別荘の構造に関わる問題点が購入後発生するリスクがあります。
中古別荘の瑕疵担責任の期間は購入後1年です。瑕疵担保責任の範囲、内容をしっかりと把握することが必要です。
瑕疵担保責任の知識が中古別荘の購入リスクを減らします
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは売買の目的物（この場合は別荘）に通常の注意では気づかない欠陥などがある場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
買主は欠陥を発見したときから1年以内に賠償を求めることができます。
個人取引と不動産業者取引における瑕疵担保責任の違い
契約内容をよく確認する必要があります。個人との取引の場合は瑕疵担保責任について免除されている場合があるので注意が必要です。
（売主が欠陥を知っているのにその事実を告げなかった場合は責任が発生するようです。）
不動産業者が売主の場合は瑕疵担保責任を免除することはできないようです。
ただ、どちらにしても瑕疵担保責任は中古別荘を購入する際に重要な要素ですので、購入前に契約内容を詳しく確認しておくべきでしょう。
二束三文の投げ売り物件に注意
近年、問題になっているのが相続したものの価格が付かない物件、生前整理をしようと思ったら全く売れない物件です。
別荘を購入したものの、バブル崩壊後の価格崩壊と物件の老朽化で売りたくても売れない状況の別荘が多数存在します。
こうした物件は数万円～100万円程度、中には1円で売られているところもあったりしますが、よくよく確認してみると
「山奥なのに駐車スペースが限られる」
「築年数が経過して大幅なリフォームが必要」
リゾートマンションの場合だと
「毎月高額な管理費や修繕積立金が必要」
「管理組合が機能していない」
といった理由があり、実際に購入しても満足のいく状態にするまでは多額の費用がかかったり、毎月の維持費が家計を圧迫したりと問題を抱えています。
立地や設備、使用目的等を十分検討した上で理解して購入するのであれば問題ありませんが、「売りたいときに売れない」といった状況に陥らないよう注意が必要です。あまりにも売れないので数十万～百数十万円売主が費用を負担するケースもあるとか・・・
また、購入費用以外にも
登記費用、名義変更手数料、水道維持協力費、温泉維持協力費、不動産取得税
など各種費用がかかり、100万円以上になることもあるので物件価格以外のことも頭に入れておきたいところです。